住宅ローン借り換えタイミングはいつが良い？注意点や借り換えのメリット・デメリットと合わせて解説

「今組んでいる住宅ローンって見直した方が良いのかな？」
「見直すタイミングってあるのかな？」
「借り換え手続きって面倒なの？」

こんな悩みを解決できる記事を用意しました。

この記事でご紹介する「住宅ローン借り換えタイミング8選」をご覧頂ければ、見直すタイミングが分かります。 またメリット、デメリット、注意点、手続きの手順で解説しております。

ご自身に合うベストな選択肢、タイミングを見つけて下さい。

住宅ローン借り換えタイミング8選

金利が下がるかどうかだけで住宅ローンの借り換えを判断されていませんか？
一般的には、金利が下がれば金額的なメリットが生まれます。

しかし、借り換えのタイミングを金利だけで決めてはいけません。

借り換えを検討したいタイミングとして以下の8つをご紹介します。
是非、各家庭のタイミングに合っているか確認してください。

借入残高：1,000万円以上・返済期間：10年以上残っているとき

借入残高1,000万円以上と返済期間10年以上残っている、こちらが一番分かりやすい借り換えタイミングかもしれません。

手数料等の諸費用も算入し、借り換えのシュミレーションを行う必要はありますが、メリットが出やすい条件かと思います。

借り換え参考例)借入残高1,000万円、返済期間10年の場合

借入金利			返済額/月	総返済額
2%			92,013円	11,041,614円
1%			87,604円	10,512,494円

上記は借入金利2％から1％へ借り換えをした場合です。
借り換えメリットは
4,409円/月(52,908円/年)
529,120円/10年間
これが削減効果になります。

実際は借り換え時は手数料等もかかるため、手数料を30万円と仮定すると

借入金利　　　返済額/月　　　　総返済額
2%　　　　92,013円　　　11,041,614円
1%　　　　90,232円　　　10,827,869円

借り換えメリットは
1,781円/月(21,372円/年)
213,745円/10年間
これが削減効果になります。
実際の借り換えメリットは約21万円となります。

借り換えのタイミングが1年でも遅れるとそれだけメリットも減少するので、上記借入残高、返済期間が残っている場合は早めの検討をおすすめします。

金利が借りた時より下がっているとき

お客様からお話頂くケースで多いのが「今の方が金利が下がっているから借り換えたい」というタイミングです。

全期間固定金利の場合は全期間金利が変わらないため、経済状況等で金利が下がっても恩恵を受けることが出来ません。
変動金利の場合でも返済期間中は下がることはないため、恩恵を受けることは難しいです。

金融機関にお勤めやハウスメーカーにお勤めの方で借りた際の金利より下がった時に何度も借り換えをしている強者もいました。
少し金利の情報をキャッチできるようにしておくと良いかもしれませんね。

他のローン(車購入や家のリフォーム等)を組む前

他のローンを組む際は住宅ローンを見直すチャンスかもしれません。

住宅ローンは様々なローンの中で一番借り入れが難しいローンの一つです。
そのため、借りる人の年収や年齢、その他借り入れしているローン等とのバランスを見られます。

私のお客様で1,000万円弱の車を全額マイカーローンで購入された後に住宅ローンを借り換えしたいとお話がありました。
マイカーローンの返済負担が大きく、借り換えを断念されることとなりました。

住宅ローンを組んでいる中で他のローンを組む際は、住宅ローンを一度見直してみましょう。

良好な健康状態が続いているとき

健康状態が良くないと住宅ローン借り換えが出来ません。

住宅ローンを組む際は原則、団体信用生命保険への加入が必須となります。
会社員の人であれば毎年の健康診断で再検査等になってしまうと団体信用生命保険の告知書に検査結果を記載する必要があり、場合によっては借り換えが出来ない場合があります。

私のお客様で「来年になったら借り換えしようと思います。」と言われていた方がいらっしゃいました。
翌年の健康診断の結果が悪く、借り換えが出来なかったこともあったので、タイミングには注意しましょう。

金融機関から固定金利期間が終了する通知が来たとき

固定期間が終了すると金利が上がります。

固定金利選択型のローンはを組んでいる方は当初の固定金利期間が終わると金利の優遇がなくなります。
結果的に金利が上がり、返済額が増えるケースが多くなります。

金利の優遇期間終了前には金融機関から通知がくるので、その際に借り換えを検討してみましょう。

ライフプランの変化により月々返済負担が大きいと感じたとき

ライフプランの変化による借り換えも多いタイミングの一つです。

住宅ローン借入時は夫婦だけの生活設計でも子供ができたり両親と同居して介護をしたりと生活スタイルは日々変化していきます。
私のお客様でも当初子供2人の予定が3人になってしまい、食費等の生活費を見直す際に住宅ローンも見直すお客様もいます。

月々の生活費に合わせて住宅ローンの負担が大きいと感じる際には見直すタイミングかもしれません。

収入が下がりそう/下がることが決まったとき

結論、収入が下がると分かった段階で借り換えを検討しましょう。

勤務先の経営状況悪化等により収入が下がることがあると思います。
収入が下がると分かった段階で検討する理由は借り換えは直近の源泉徴収票を審査材料にするからです。
「収入が下がって家計負担を考えてからでも」と先延ばしにすると収入が下がった源泉徴収票で借り換え審査をすることになります。
先延ばしにした結果、審査が通らない場合があります。

検討、審査までは動いておくことをおすすめします。

近々転職を予定している/計画している

転職する場合も借り換え検討のタイミングです。

住宅ローンの審査では上記収入の面や勤務状況は大きな判断材料となります。
勤務年数が1年未満だと審査自体通らないケースもあり、転職してすぐの審査はおすすめしません。
借り換えの審査は転職前か転職後一定期間経過後(1年や2年以上勤務)に審査を受けることをおすすめします。

現在の借入金利が高いのであれば借り換えを優先的に。
収入アップの転職が優先であれば、借り換えは先延ばしに。
と、ここは各家庭によって違いがありますので、よく考えていきましょう。

住宅ローン借り換え後のメリット6選

住宅ローンを借り換える最大のメリットは「毎月の返済額/利息が減る」を思う方が多いと思います。 実は他にもメリットは多数あります。他のメリットについても、確認しましょう。

順に見ていきましょう。

毎月の返済額/利息が減る

返済額が減るのは最も大きなメリットですね。

毎月の返済額が浮けば、その分生活に回すことが出来るので日常の生活が少し豪華になります。夕食のおかずが一品増えるかもですね。
また目に見えない部分で言うと金利が下がる場合、利息も減ります。
つまり毎月の支払いの内訳(元金と利息)が元金割合が多くなります。
結果返済スピードも早くなります。

返済額、利息を減らすことが家計負担軽減にもつながります。

団体信用生命保険の保障内容を手厚くできる

住宅ローン借り換え時に団体信用生命保険の保障を手厚くすることは必須項目です。

団体信用生命保険は、契約者が死亡や高度障害など返済ができない状況に陥った場合に、保険金で残債を返済してくれる制度です。
多くの住宅ローンで団体信用生命保険の加入が必須となっており、近年は保障内容も充実しています。
医療特約やがん保障などさまざまな保障から選べる反面、原則住宅ローンの借り入れ後は保障内容を変更できませんのでご注意を。
また保障内容を手厚くすると金利に上乗せされるケースもあるため、返済額と保障内容を考慮して判断するようにしましょう。

団体信用生命保険は年齢によって加入できる特約も異なるため、早めに一度確認しておきましょう。

金利タイプを変更/金利を低くできる

住宅ローンを借り換える際は、これまでと異なる金利タイプに変更できます。

全期間固定金利から変動金利に借り換えると、金利が大幅に下がり返済負担軽減に繋がるでしょう。
反対に変動金利から全期間固定金利に借り換えると、金利上昇リスクを回避でき返済額アップの不安から解放されます。

その時の経済状況やライフプラン設計を行い、最適な金利プランへ借り換えするようにしましょう。

将来の金利上昇に対応できる

借り換え時に金利タイプを変更することで将来の金利上昇に対応するケースもあります。

当初変動金利で住宅ローンを組んでいた方が収入減等の支払い不安で固定金利に金利プランを変更することで、金利相場が変動しても毎月の返済額に影響がなく安心して返済していくことが出来ます。
タイミングによって返済額が減るかどうか変わりますが、毎月の返済額を安定させたい人は、住宅ローンの借り換えのタイミングで固定金利に変更するのも一つの選択肢ですね。

返済期間を短縮できる

借り換えを行う際、返済期間を短くすることが出来ます。

現在の毎月返済額に負担がないのであれば、借り換え後も同額の返済額にすると返済期間が短くなります。
返済期間が短いと完済時年齢が前倒しになるため、老後の生活も楽になりますね。

借り換え時は返済期間を変えずに毎月の返済額を下げたり、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くしたり出来ますので、しっかり考えて動きましょう。

返済額や返済年数を現在のライフプランに合わせて変えられる

借り換えは、現在のライフプランに合わせて返済額や返済年数を考え直す良い機会にもなります。

上記「返済期間を短縮できる」でも案内させて頂きましたが、月々の返済額を減らして返済期間を長くしたり、月々の返済額を増やして早くローンを完済したり自由自在に組むことができます。
返済期間を長くしたり、月々の返済額を増やすのはなかなか判断が難しい方も多いと思います。

一度専門家に相談されてご自身に合うベストなライフプランを設定されてみてはいかがでしょうか。

住宅ローン借り換え後のデメリット3選

住宅ローンの借り換えにデメリットがないわけではありません。
手数料が発生かかったり、元々の条件より悪くなる場合や税金面でのデメリットも…

デメリットも頭に入れた上で判断するようにしましょう。

借り換え手続き時に手数料がかかる

住宅ローン借り換え前に手数料もしっかり確認しましょう。

一般的には、借り換えで次のような手数料が必要になりますので、注意しましょう。

借り換えの内容や金融機関にもよりますが、上記の手数料は合計で30万円～100万円程かかると思ってください。
そのため借り換えで毎月の返済額が減ったようにみえても、手数料まで含めた総返済額は増えてしまう可能性もあります。
以下条件で返済総額の違いをシミュレーションしてみました。

借り換え参考例)借入残高2,000万円、返済期間20年、手数料総額60万円の場合

借入金利　　　返済額/月　　　総返済額
1%　　　　91,978円　　　22,074,926円
0.8%　　　90,205円　　　21,649,300円
返済総額差額：425,626円

返済総額をみると、約42.5万円返済額は減っています。
しかし手数料60万円を含めた場合、借り換え後の方が約17万円も総支払額が増加してしまっています。

手数料を事前に確認した上でメリットが出るか判断しましょう。

借り換え前より条件(金利・保障)が悪くなるケースもある

借り換えをしない方が良かったと感じるケースです。

そもそも人の将来(事故や病気)と同じで金利の将来も誰も予測できません。
目先の金利が下がるからと、固定金利から変動金利へ借り換えをした場合、金利上昇し返済総額がアップしてしまう可能性もあります。
また当初は団体信用生命保険の特約等へ加入していたのに、今は健康体だからと借り換え後、特約等に加入せず病気になって保障が受けれない。なんてこともあります。

金利プランの変更や団体信用生命保険の保障内容の変更はリスクを考えた設定にすることをおすすめします。

住宅ローン控除が対象外になったり、控除が減る可能性がある

住宅ローン控除を受けてる方のみ対象です。

新築・中古購入やリフォーム等でローンを組む際、住宅ローン控除が10年〜13年受けることができます。
控除を受けている場合は借り換え後の返済期間に注意するようにしましょう。
また借り換え後は借入金利が下がる傾向が多いため、住宅ローン控除のメリットが減ることもあります。

借り換え前に金融機関へ住宅ローン控除を受けていることを伝えて、損しないようにしましょう。

住宅ローン借り換え時の注意点2選

借り換え時のどこに注意しておけば失敗しないか。
失敗するポイントを押さえておけば、借り換えのリスクは比較的軽減できます。

上記2点のポイントを押さえれば、失敗せず借り換え手続きができます。

ローンの再審査が必要になる

借り換えを行う際、新規借入先金融機関の審査に通過する必要があります。

審査の際には収入や勤務先、勤続年数、別ローンの負債、支払い関係の遅れなど、現在の状況で審査が行われます。
当初借入ができている(=一度審査に通っている)から次も必ず審査に通る訳ではありません。
私のお客様で支払い関係の遅れがあり、1年越しに借り換えをされた方もいらっしゃいます。

借り換えで審査を受ける際は上記内容を一度確認しても良いかもしれませんね。

団体信用生命保険の再審査が必要になる

基本的に、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険の加入が必須となっています。

現在の健康状態で審査をするようになります。
当然、当初住宅ローンを組んだ際より、借り換えをするときのほうが必ず年齢は上がっているため注意が必要です。
健康上の問題がある方は、団体信用生命保険の加入を必須としてないフラット35などの住宅ローンを検討するのも選択肢の一つですね。

住宅ローンを借り換える際に健康状態は大事ということですね。

借り換え手続きの手順

いざ、借り換えをしよう。となっても何から手をつけていけば良いか分からない方もいるでしょう。
ここでは借り換え時に必要な書類、借り換え審査の流れについて紹介します。

住宅ローン借り換え時に必要な書類

住宅ローンの借り換えをする場合、既存金融機関から新規金融機関へ契約を切り替えることになります。
新規金融機関の審査時等に提出する書類は複数あり、以下に記したものがその一覧となります。

住宅ローン借り換え時の審査流れ

実際借り換えの審査はどのような流れなのか？当初の借入時の流れと何か違うことはあるのか？
大きな違いはありませんのでご安心して下さい。
あえていうなら、STEP4の既存借入先ローンを一括返済のところでしょうか。
今借りている金融機関に残債を一括返済し、借り換える金融機関で融資を受けるという流れですね。
全体の流れは下記STEP1〜STEP6となっております。
詳細は手続きの際に借り換える金融機関に確認しておきましょう。

STEP1：借り換え先の選択

STEP2：事前審査の申し込み

STEP3：本審査の申し込み

STEP4：既存借入先ローンを一括返済

STEP5：契約手続き

STEP6：融資実行

STEP1〜STEP6の期間：約1ヶ月程度

住宅ローン借り換え時によくある質問4選

ここではお客様からよくある質問をまとめてみました。
疑問点がある方は質問内容も参考にしてみてください。

同じ銀行で借り換えは可能ですか？

原則、同銀行で借り換えはできないです。

現在住宅ローンを組んでいる金融機関であれば、顧客情報も分かっているし手続きも楽なのではないかと考えたくなります。
一度金融機関で問い合わせをしてみるのは良いかもしれませんが、難しいと思います。
借り換えを検討しており他行へ移る話を出してみると金利交渉で下げてくれることもあるかもしれません。

とは言っても原則不可なので、借り換え検討する場合は別の金融機関を探すようにして下さい。

借り換えは何度もできるの？

結論、何度でも可能です。回数制限があるわけでもありません。

金利=利息なので、メリットあるなら借り換えは何度しても良いと思います。
私のお客様も10年間で2度借り換えをされた方も多数いらっしゃいます。
もちろん目先の毎月返済額でなく、総支払額を比較した結果で。

金利の情報にアンテナを立てて無駄な出費を抑えることにも取り組んでいきましょう。

同じ金利タイプでも借り換えメリットはあるの？

同じ金利タイプ=「変動金利→変動金利」「固定金利→固定金利」での借り換えでも十分にメリットはあります。

借入をした時期で変わりますが、10年ほど前の変動金利と、現在の変動金利では金融機関の優遇幅(金利の割引)は大きく変わっております。
「すでに固定金利だから」「見直したばかりだから」という理由でメリットがないと思い込み、比較しないのはもったいないことです。

同じ金利タイプの借り換えでも、まずは借り換えシミュレーションをして、メリットがあるのかをチェックだけでもしましょう。 調べるまではタダですから。

借り換え時は固定金利と変動金利どちらにするべき？

借り換え時に多くの方が「固定金利と変動金利どっちが良いのか」と悩まれます。
これは各家庭の状況によりますので、ケースバイケースだと言えます。
そこで、どのような方が固定金利に向いているのか、変動金利に向いているのかを解説します。
参考にしてみて下さい。

固定金利向きな方

金利上昇で家計が苦しくなると想定できる方、金融資産に余裕がない方は固定金利がタイプです。

一般的に固定金利は変動金利よりも金利が高いことが多いです。
これは金利上昇に備える保険料が上乗せされていると言えます。

金利上昇による家計悪化、または貯金等現金資産に余裕がない方は固定金利をおすすめします。

変動金利向きな方

固定金利のタイプの逆になりますが、比較的家計に余裕がある方等は変動タイプです。

金利上昇になってもいくらか繰り上げ返済を行い毎月の支払いを安定させることができる現金預金は必要ですね。
金利上昇局面での対策が取れる方は変動金利をおすすめします。

【まとめ】住宅ローン借り換えのタイミングとは

最後にこの記事の重要な部分をまとめます。